Dükkan mı Ev mi Almalı? Kira Getirisi ve Amortisman (2026)

Yatırım için dükkan mı ev mi almalı sorusunun kısa cevabı şu: nakit akışı istiyorsanız dükkan, güvenlik ve kolay satılabilirlik istiyorsanız ev. Dükkanın kira getirisi konuttan belirgin biçimde yüksek, ama bu farkın bir kısmını yüzde 20 stopaj ve boş kalma riski geri alıyor. Aşağıda aynı 3 milyon TL'yi üç ayrı gayrimenkule koyup vergi sonrası net getiriyi hesapladık. Rakamlar Eylül 2026'ya göredir.

Konut ve dükkan: iki yatırımın çalışma mantığı farkı

Konut ve ticari gayrimenkul aynı sınıfta değildir, birbirinin alternatifi gibi görünseler de farklı işler yaparlar.

Konut bir tüketim malıdır ve talebi nüfusa bağlıdır. Kiracı bulmak kolaydır, boş kalma süresi kısadır, satmak istediğinizde alıcı çoktur. Buna karşılık kira getirisi düşüktür; çünkü fiyatını belirleyen şey kira değil, oturma talebi ve değer artışı beklentisidir.

Dükkan ise bir üretim aracıdır. Kiracısı orada para kazanmak için durur, dolayısıyla ödeyeceği kira o konumun ne kadar müşteri getirdiğine bağlıdır. Getirisi yüksektir ama talebi dardır: bir dükkanı ancak belirli bir işi yapacak kişi kiralar. Kiracı çıktığında yerine yenisini bulmak aylar alabilir.

Bu fark tek cümleyle şudur: konutun riski değerinde, dükkanın riski kirasındadır. Konut her zaman kiralanır ama az kazandırır; dükkan çok kazandırır ama boş kalabilir.

Kira getirisi ve kira çarpanı nasıl hesaplanır

İki basit ölçüt var ve ikisi de aynı şeyi farklı yönden söyler.

Brüt kira getirisi, yıllık kira gelirinin alım fiyatına oranıdır. 3 milyon TL'ye aldığınız yer ayda 20 bin TL kira getiriyorsa, yıllık 240 bin TL eder ve getiri yüzde 8 olur.

Kira çarpanı (amortisman süresi) ise bunun tersidir: alım fiyatının yıllık kiraya bölümü. Aynı örnekte 3.000.000 / 240.000 = 12,5 yıl. Yani yatırım kendini 12,5 yılda öder.

Bu iki sayı yalnızca brüt hesaptır ve en sık yapılan hata burada başlar. Vergi, boş kalma ve ortak giderler düşülmeden yapılan karşılaştırma dükkanı olduğundan çok daha iyi gösterir.

3 milyon TL örneği: konut, dükkan ve ofis yan yana

Aynı parayı üç ayrı yere koyalım ve vergi sonrasına kadar götürelim. Kira tutarları orta bantlı bir ilçe için gerçekçi değerlerdir; kendi bölgenizin rakamlarıyla aynı hesabı tekrarlayabilirsiniz.

Tablodaki en çarpıcı sonuç ofis satırında. Brüt getiride ofis konutu açık ara geçiyor (yüzde 7,2'ye karşı yüzde 6,0), ama stopaj düşüldükten sonra aradaki fark yüzde 0,3'e iniyor. Yani ofisin görünen üstünlüğü büyük ölçüde vergiye gidiyor. Ortak gideri de hesaba katarsanız ofis çoğu durumda konutun gerisine düşer.

Dükkan ise vergiden sonra bile açık farkla önde: yılda 45 bin lira daha fazla net kira ve dört yıl daha kısa amortisman. Ama bu tablo henüz boş kalma riskini içermiyor.

Amortisman süresi: kaç yılda kendini öder

Türkiye ortalamalarına göre kabaca şu aralıklar geçerli. Kendi bulduğunuz yerin bu aralığın neresinde durduğu, pazarlık payınızı da gösterir.

Genel kural: kira çarpanı 15'in altındaysa yatırım cazip, 20'nin üstündeyse kira geliri için değil değer artışı için alıyorsunuz demektir. 25'in üstü ise ancak konumun gelecekte çok değerleneceğine inanıyorsanız savunulabilir.

Görünmeyen kalemler: boş kalma, ortak gider, stopaj, tadilat

Yukarıdaki net getiri hesabı hâlâ iyimser, çünkü dört kalem eksik.

Boş kalma. En büyük risk bu. Cadde üstü bir dükkan bile kiracı değişiminde 2-4 ay boş kalabilir; ara sokakta bu süre altı ayı aşar. Yılda üç ay boş kalan bir dükkanın 211 bin liralık net kirası 158 bin liraya iner ve net getiri yüzde 7'den yüzde 5,3'e düşer, yani konutun altına. Dükkan yatırımında asıl soru getiri değil, o dükkanın ne kadar kolay kiralandığıdır.

Emlak vergisi. Konutta binde 1 olan oran iş yerinde binde 2'dir; büyükşehir belediyesi sınırlarında ikisi de iki katına çıkar. 3 milyonluk bir dükkanda bu yılda 12 bin lira eder, konutta 6 bin.

Ortak gider ve aidat. Plaza ofislerinde aidat metrekare başına hesaplanır ve şaşırtıcı biçimde yüksektir; yıllık net getiriden bir puan götürebilir. Cadde üstü dükkanda aidat genelde yoktur, bu dükkanın sessiz avantajıdır.

Tadilat. Konutta kiracı geldiği gibi oturur. Dükkanda ise her yeni kiracı mekânı kendi işine göre değiştirir ve boyası, tesisatı, vitrini çoğu zaman mal sahibinin sırtına kalır. Kiracı değişiminde birkaç aylık kira kadar masraf çıkabileceğini hesaba katın.

Dükkan mı ofis mi? Kiracı profiline göre risk farkı

Ticari gayrimenkulde asıl belirleyici, kiracının kim olacağıdır.

Dükkanın kiracısı esnaftır. İşi iyi giderse yıllarca kalır ve kira artışını tartışmaz; kötü giderse aniden çıkar. Riski dağıtmanın yolu, dükkanın konumunu tek bir sektöre bağımlı olmayacak şekilde seçmektir. Yalnızca bir sanayi sitesine hizmet eden dükkan, o sektör daralınca kiracısız kalır.

Ofisin kiracısı şirkettir. Sözleşmeler daha uzundur ve kurumsal kiracı düzenli öder. Buna karşılık uzaktan çalışma sonrası ofis talebi kalıcı olarak daraldı; özellikle küçük metrekareli, eski plazalarda boşluk oranları yüksek. Ofis alacaksanız binanın yaşı ve teknik altyapısı, konumundan daha belirleyici olabilir.

Küçük bütçeyle ticari gayrimenkule girmek isteyenler için dürüst uyarı: 3 milyonun altında cadde üstü dükkan bulmak çoğu şehirde zordur. O bütçeyle bulabildikleriniz genelde ara sokak, bodrum kat ya da gelişmemiş bölge olur; bunların hepsi boş kalma riski yüksek varlıklardır. Bu durumda konut daha güvenli bir başlangıçtır.

Dükkan alırken tapuda ve belediyede kontrol edilecekler

Ticari gayrimenkulde konutta olmayan birkaç tuzak var ve bunlar alım sonrası düzeltilemeyecek türden.

• Tapu cinsi gerçekten "iş yeri" mi? Bazı yerler tapuda "mesken" görünür ama fiilen dükkan olarak kullanılır. Bu durumda kat maliklerinin izni olmadan ticari faaliyet yapılamaz ve komşu şikâyetiyle işletme kapanabilir. Tapu senedindeki nitelik alanını mutlaka okuyun.
• Kat mülkiyeti kurulmuş mu? Kat irtifakı aşamasında kalmış bir yerde iskân yoktur; kredi çıkmaz, ruhsat alınamaz ve satarken alıcı bulmakta zorlanırsınız.
• Yönetim planı ticari kullanıma izin veriyor mu? Bazı binaların yönetim planı belirli işleri (lokanta, kafe, kuaför) açıkça yasaklar. Bu belgeyi almadan kaparo vermeyin.
• KDV kimden alındığına bağlı. Ticari gayrimenkulü bir şirketten ya da müteahhitten alıyorsanız fiyata KDV eklenir; bireysel satıcıdan alımda KDV doğmaz. İlan fiyatının KDV dahil mi hariç mi olduğunu yazılı olarak teyit edin, aradaki fark yüz binlerce lira olabilir.
• Mevcut kiracı varsa sözleşmeyi okuyun. Kiracılı satın alınan yerde kira sözleşmesi size devrolur; süresi, artış oranı ve tahliye şartları bağlayıcıdır. Düşük kirayla uzun süreli bağlanmış bir sözleşme, yatırımınızın getirisini yıllarca aşağı çeker.
• Otopark ve yükleme imkânı. Perakende dükkanda müşterinin arabasını bırakacak yer bulamaması, kiracının işini doğrudan etkiler ve kira pazarlığında size karşı kullanılır.

Bu listeyi alım öncesinde tamamlamak, sonradan çözülemeyecek sorunların neredeyse tamamını eler. Arsa ve imar tarafında benzer tuzaklar için arsa alırken 7 tuzak yazımıza da bakabilirsiniz.

Hangi durumda ev, hangi durumda dükkan

Karar üç soruya bakar.

1. Bu gelire ihtiyacınız var mı, yoksa biriktiriyor musunuz? Kira gelirinden düzenli nakit akışı bekliyorsanız dükkan; parayı yatırıp unutacaksanız konut daha az uğraştırır.
2. Kaç ay kirasız kalabilirsiniz? Altı ay kira gelmese bütçeniz sarsılıyorsa dükkan almayın. Bu tek soru, çoğu kişinin kararını netleştirir.
3. Ne zaman satmanız gerekebilir? Konut birkaç haftada alıcı bulur, dükkan aylarca satılmayabilir. Paraya hızlı dönme ihtimaliniz varsa konut tercih edin.

Özetle: emekli, düzenli gelir arayan ve nakit rezervi olan yatırımcı için dükkan; ilk kez gayrimenkul alan, tek varlığını koyan ve riski sevmeyen yatırımcı için konut daha uygundur.

Ev tarafında karar verecekseniz alım anında cebinizden çıkacak masrafları ev alırken masraflar yazımızda, krediyle alacaksanız taksit ve gelir şartını konut kredisi 2026 rehberimizde bulabilirsiniz. Bütçenizin hangi şehirde ne kadar metrekare aldığını merak ediyorsanız İstanbul'da 3 milyon TL'ye ev yazımıza bakın.

Sana özel hesap

Bütçenizi ve hangi tür gayrimenkul aradığınızı ana sayfadaki bota yazın; iş yeri modunda kira getirisi hesabını sizin rakamlarınızla yapar, dükkan, ofis ve depo için ayrı ayrı gösterir, sonra hazır filtrelenmiş gerçek ilanlara götürür. Ev tarafında ise bütçenizin seçtiğiniz ilçede kaç metrekare ettiğini hesaplar.