Ev alma bütçesi ve toplam masraf hesaplama

Elindeki nakdin tamamı ilan fiyatına gitmez. Bu hesaplayıcı, tapu ve diğer başlangıç kalemlerini ayırarak bakabileceğin azami ev fiyatını bulur. Aynı girdilerle, seçtiğin bir ilan fiyatı için toplam gereken nakdi de ayrı hesaplar. Örneğin 3 milyonluk ev için kaç para gerekir sorusunun yanıtı, tapu harcının hangi payını üstlendiğine, emlakçıya ve kullanacağın krediye göre değişir. Her iki sonuçta da harcanacak para ile kenarda tutulacak acil durum nakdi ayrı gösterilir.

Elimdeki parayla en fazla kaç liralık ev alabilirim?

Ters hesap, nakit ve kullanılacak krediyi birlikte ele alır. Önce acil durum için ayırdığın para ile fiyata bağlı olmayan başlangıç kalemleri çıkarılır. Kalan tutar, ev fiyatının kendisini ve bu fiyat üzerinden hesaplanan yüzdeli giderleri karşılar. Böylece bütün bütçeyi ilan fiyatı sanıp harç ve komisyonu sonradan ekleme hatası önlenir. Sonuç, girdiğin koşullarda matematiksel bir bütçe sınırıdır; o fiyata uygun bir ev bulunacağını veya bir bankanın kredi vereceğini göstermez.

Azami fiyat = (nakit + kredi - acil nakit - sabit başlangıç kalemleri) / (1 + tapu harcı oranı + KDV dahil komisyon oranı).

Örnekte kredi yoktur, tapu harcı alıcı payı yüzde 2 ve komisyon KDV dahil yüzde 2,4 seçilmiştir. Döner sermaye, DASK ve abonelik toplamı 12.300 TL'dir. Bu yüzden 3.500.000 TL'nin içinden bu sabit kalemler çıkarılır ve kalan para 1,044'e bölünür. Bulunan 3.340.708,81 TL ilan sınırı, varsayılanların sonucudur. Harcın tamamını üstlenmek veya tadilat eklemek bu sınırı düşürür; aynı ev için farklı başlangıç koşullarının etkisini formda görebilirsin.

3 milyonluk ev için toplam gereken nakit nasıl bulunur?

İleri hesapta ilan fiyatını sen belirlersin. Ev bedeline tapu harcı, komisyon ve sabit kalemler eklenir. Kredi kullanılıyorsa kredi ana parası bu toplamdan düşülür. Bu fark, alım sırasında kendi nakdinden karşılanacak tutardır. Son aşamada ayrı tutmak istediğin acil nakit eklenerek elinde bulunması gereken toplam hazır para gösterilir. Acil payı sıfır yapmak, bir acil durum bütçesi gerektiği veya gerekmediği hakkında öneri değildir; yalnız hesabın bu bölümüne henüz bir tutar eklemediğini belirtir.

Gereken nakit = ilan fiyatı + tapu harcı + komisyon + sabit başlangıç kalemleri - kredi + acil nakit.

Varsayılan 3.000.000 TL ilanda tapu 60.000 TL, komisyon 72.000 TL ve diğer başlangıç kalemleri 12.300 TL olur. Böylece gereken nakit 3.144.300 TL'dir. Formdaki eldeki para daha düşükse eksik tutar ayrıca görünür. Daha yüksekse hesap, acil durum payı ayrıldıktan sonra kalan fazlayı gösterir. Kredi ilan fiyatını aştığında bu ilan için sonuç üretilmez; fazla kredi, serbestçe harcanabilecek ek nakit kabul edilmez. Ters hesap, kendi koşulları uygunsa çalışmaya devam eder.

Kalemler ve varsayılanların kaynağı

Tapu harcında yüzde 2 alıcı payı ile yüzde 4 tamamının alıcı tarafından karşılandığı seçenek, sitedeki ev alırken masraflar rehberinden alınmıştır. Emlakçı seçilirse yüzde 2 hizmet bedeline yüzde 20 KDV eklenir ve fiyatın yüzde 2,4'ü hesaplanır. Sahibinden seçeneğinde bu kalem sıfırdır. Bu oranlar Ağustos 2026 tarihli site içeriğinin varsayımlarıdır; işlemindeki harç ve sözleşme koşullarını kendi belgelerinle eşleştirmen gerekir.

Döner sermaye için 2.500 TL ve DASK için 800 TL, aynı rehberdeki aralıkların alt sınırlarıdır. Abonelikler için 9.000 TL, ana sayfanın konut masraf kutusundaki 9.000 ile 11.000 TL aralığının alt sınırıdır. Bunlar yeni bir ortalama değildir. İl, konutun özellikleri ve kurum teklifleri değiştikçe kendi tutarını yazabilirsin. Aboneliklerin güvence bedeli içeren kısmı sonradan iade edilebilir; tabloda başlangıçta gerekli olduğu için nakit çıkışına dahildir, tamamının kalıcı tüketim gideri olduğu varsayılmaz.

Kredi pozitif olduğunda rehberdeki yaklaşık 21.000 TL ekspertiz ve 2.500 TL ipotek tesis bedeli eklenir. İkisinin 23.500 TL toplamı, sihirbazın Ağustos 2026 için verdiği 20.000 ile 27.000 TL aralığının içindedir. Kredi sıfırsa bu iki kalem hesapta sıfırlanır. Tadilat ve taşınma için doğrulanabilir tek bir sabit bulunmadığından varsayılan sıfırdır. Alacağın hizmet teklifini bu alana eklemek, hesapta kendi koşullarını görünür kılar.

Sık yapılan hesap hataları ve sınırlar

İlk hata, aynı parayı hem evin peşinatı hem acil durum bütçesi saymaktır. Burada acil nakit kullanılabilir bütçeden çıkarılır ve giderlerin dışında tutulur. İkinci hata, kredi kullanınca tapu ve diğer yan kalemlerin de otomatik finanse edildiğini varsaymaktır. Bu hesapta kredi yalnız ev bedelini karşılayan kaynak kabul edilir. Nakit, kredinin gerektirdiği yan kalemleri bile karşılayamıyorsa azami fiyat gösterilmez ve bütçenin yetersiz olduğu açıklanır.

Bu araç kredinin aylık taksitini, faizini, toplam geri ödemesini, tahsis bedelini, hayat veya konut sigortasını hesaplamaz. Bunlar için kredi teklifindeki tutarlar ayrıca değerlendirilmelidir. DASK ilk yıl ve abonelikler başlangıç nakdi kapsamında ele alınır; devam eden aidat, emlak vergisi ve yaşam giderleri bu toplamda yer almaz. Kredi oranları ve uygunluk hakkında bağlam için konut kredisi rehberine bakabilirsin. Hesap bir alım ya da yatırım tavsiyesi değildir, girdiğin bedelleri açık bir bütçe tablosuna dönüştürür.