Konut Kredisi 2026: Peşinat, Taksit ve Gelir Şartı

Konut kredisi 2026'da üç sorunun cevabıyla şekilleniyor: ne kadar peşinat gerekiyor, taksit kaç lira olacak ve banka hangi geliri yeterli görecek? Bu rehber üç sorunun da cevabını güncel kurallarla veriyor; 1,6 milyon ve 2,4 milyon TL'lik iki kredi örneği üzerinden taksit ve gelir hesabını tabloda gösteriyor. Oranlar Ağustos 2026 piyasasına göredir; bankadan bankaya fark görebilirsiniz, kampanya dönemlerinde rakamlar değişir.

Peşinat: yüzde 80 kuralı

Düzenlemeye göre banka, değeri 5 milyon TL'nin altındaki bir konut için en fazla değerin yüzde 80'i kadar kredi verebilir. Yani en az yüzde 20 peşinatı nakit koymak zorundasınız. 2 milyon TL'lik ev için asgari 400.000 TL, 3 milyonluk için 600.000 TL peşinat demek. Önemli bir ayrıntı: kredi tutarı satış fiyatına göre değil, bankanın ekspertiz değerine göre hesaplanır. Ekspertiz, satıcının istediği fiyatın altında çıkarsa aradaki farkı da cebinizden tamamlarsınız. Daha pahalı konutlarda bankalar daha yüksek peşinat ister.

Vade ve faiz: kamu ile piyasa arasındaki makas

Konut kredisinde azami vade 120 aydır. Ağustos 2026'da kamu bankalarında aylık akdi faiz yüzde 2,89, özel bankalarda ortalama yüzde 3,5 civarında seyrediyor. Konut kredisinin taşıt ve ihtiyaç kredisine göre bir avantajı var: KKDF ve BSMV alınmaz, maliyet akdi faize ve tek seferlik masraflara yakındır. Ölçek şu: 1 milyon TL kredinin 120 ay vadeli kamu taksiti yaklaşık 29.900 TL. Taksit, kredi tutarıyla doğru orantılı büyür. Vadeyi kısaltmak toplam faizi ciddi düşürür ama aylık taksiti yükseltir; gelir şartına takılmamak için çoğu alıcı 120 ayı seçip erken kapamayı hedefler.

İki örnek: 1,6 ve 2,4 milyon TL kredi

Tablodaki rakamlar yuvarlanmıştır. Çarpıcı olan toplam satırı: 1,6 milyon TL kredi, kamu faiziyle bile 120 ayda yaklaşık 5,74 milyon TL geri ödeme üretir. Piyasa faiziyle aynı kredi 6,83 milyona çıkar; aylık fark yaklaşık 9.100 TL, on yıllık fark 1 milyon TL'nin üzerindedir. Kredi araştırmasına kamu bankalarının güncel kampanyalarından başlamak bu yüzden ilk iştir.

Gelir şartı: taksit, gelirin yarısını geçemez

Bankalar aylık taksiti net hane gelirinin en fazla yarısı olacak şekilde onaylar. 1,6 milyonluk kamu kredisinin 47.800 TL'lik taksiti için en az 95.700 TL, 2,4 milyonluk kredinin 71.800 TL'lik taksiti için en az 143.500 TL net hane geliri belgelemeniz gerekir. Eş gelirleri birleştirilebilir; belgelenen kira geliri de hesaba katılır. Dikkat edilmesi gereken nokta: mevcut kredi kartı borçlarınız ve devam eden taksitleriniz bu kapasiteden düşülür. Başvurudan önce açık borçları kapatmak onay şansını doğrudan artırır.

Cepten çıkacak gerçek para: peşinat artı masraflar

Peşinat tek nakit kalemi değil. 2 milyon TL'lik evi 1,6 milyon krediyle alan biri şunları da öder: yüzde 4 tapu harcı 80.000 TL, ekspertiz yaklaşık 21.000 TL, ipotek tesis yaklaşık 2.500 TL, tapu döner sermayesi 7.000 TL'ye kadar, emlakçı kullanıldıysa yüzde 2 artı KDV komisyon 48.000 TL. Peşinatla birlikte kapanış için gereken nakit yaklaşık 556.000 TL'yi bulur. 3 milyonluk ev ve 2,4 milyon kredi senaryosunda aynı hesap yaklaşık 820.000 TL'dir. Banka ayrıca konut sigortası ve çoğunlukla hayat sigortası ister; bunlar yıllık yenilenir.

Başvuru öncesi üç pratik tavsiye

Bir: aynı hafta içinde üç dört bankadan yazılı teklif alın; yukarıdaki tabloda görüldüğü gibi faiz farkı on yılda milyonlarca lira ediyor. İki: kredi notunuzu başvurudan önce kontrol edin; reddedilen her başvuru notu biraz daha yıpratır. Üç: erken kapama hakkınızı unutmayın; faizler ileride düşerse krediyi yeniden yapılandırmak veya kapatmak mümkündür, sözleşmedeki erken ödeme koşullarını imzalamadan okuyun.

Sana özel hesap

Peşinatın, gelirin ve hedeflediğin ilçe bu hesabı tamamen değiştirir. paramnealir.com'daki alım danışmanına bütçeni yaz: 30 saniyede sana uygun ev bütçesini, kredi taksitini ve yan masraf dökümünü çıkarır, ardından seni fiyat aralığı hazır doldurulmuş gerçek ilanlara götürür.